Spring naar inhoud

Toelichting winst-en-verliesrekening

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

11. Huuropbrengsten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Woningen en woongebouwen DAEB 137.809 129.191
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 496 477
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 210 178
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 821 836
Subtotaal 139.336 130.682
     
Af: Projectderving wegens sloop -14 -200
Af: Projectderving wegens renovatie -105 -288
Af: Projectderving wegens verkoop -24 -4
Af: Projectderving wegens nieuwbouw -93 -140
Subtotaal 139.100 130.050
     
Af: leegstand uit hoofde van mutatie -422 -868
Af: huurderving wegens oninbaarheid -695 -827
Totaal 137.983 128.355
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2025 bedroeg 4,4% (1 juli 2024: 4,97%). In het kader van de huursom benadering, is de totale huurverhoging voor het van toepassing zijnde gedeelte van de portefeuille 4,45% (2024: 5,03%). WoonFriesland heeft als lessor operationele leasecontracten afgesloten voor haar vastgoed waarbij sprake is van contracten voor onbepaalde tijd welke grotendeels tussentijds opzegbaar zijn (één maand opzegtermijn).

12. Opbrengsten servicecontracten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 6.493 8.345
Af: Huurderving wegens leegstand -96 -198
Totaal 6.397 8.147

13. Lasten servicecontracten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Servicecontracten 6.909 8.746
Totaal 6.909 8.746
De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Toegerekende organisatiekosten 7.862 8.245
Overig 1.469 925
Totaal 9.331 9.170
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
Alle bedragen x €1.000,-
Lonen, salarissen en sociale lasten 2025 2024
 
Salarissen 13.369 13.262
Sociale lasten 2.227 2.170
Pensioenlasten 1.572 1.411
Overige personeelskosten 3.391 3.612
Totaal 20.559 20.455
Bij WoonFriesland bedroeg het aantal fulltime equivalenten (fte's) in 2025 gemiddeld 205,4 ten opzichte van gemiddeld 210,0 in 2024. Deze werknemers waren in 2025 allen in Nederland werkzaam (2024: idem).
Alle bedragen x €1.000,-
Personeelsleden 2025 2024
  FTE FTE
Onderverdeeld naar:    
Bestuur en Staf 9 10
Finance en ICT 28 28
Klant en Woning 100 101
Organisatie en Kwaliteit 44 44
Vastgoed 21 22
Totaal 203 206
Eind 2025 is het aantal FTE's 202,55 (2024: 205,90).

Pensioenlasten

De gehanteerde pensioenregeling van WoonFriesland is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

  • Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
  • Er is sprake van een middelloonregeling.
  • De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar
  • De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.
  • De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
  • Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

  • Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van WoonFriesland.
  • WoonFriesland is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
  • Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
  • De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2025 143,1% (ultimo 2024: 128,8%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2025 134,9% (ultimo 2024 130,3%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste dekkingsgraad van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 126,1%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.
Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
     
Toerekening organisatiekosten    
Lonen en salarissen 17.168 16.842
Uitzendkrachten, inleen, et cetera 1.121 1.329
Overige personeelskosten 2.270 2.283
Overige huisvestingskosten 597 420
Afschrijvingskosten (huisvesting, ICT en inventaris) 1.099 1.090
Advieskosten 446 719
Automatiseringskosten 2.783 2.512
Overige algemene kosten 875 907
Toe te rekenen organisatiekosten 26.359 26.102
     
Organisatiekosten toegerekend aan:    
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 7.862 8.245
Lasten onderhoudsactiviteiten 14.013 14.030
Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 61 60
Overige organisatiekosten 2.699 2.135
Leefbaarheid 1.724 1.632
Totaal toegerekende organisatiekosten 26.359 26.102
De organisatiekosten zijn toegerekend op basis van een kostenverdeelstaat, op basis van het aantal fte (2024: idem). Op basis hiervan is onderstaande verdeelstaat toegepast op de toe te rekenen organisatiekosten:
Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
  % %
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 29,83% 31,59%
Lasten onderhoudsactiviteiten 53,16% 53,75%
Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 0,23% 0,23%
Overige organisatiekosten 10,24% 8,18%
Leefbaarheid 6,54% 6,25%
Totaal toegerekende organisatiekosten 100,00% 100,00%
Alle bedragen x €1.000,-
Afschrijvingslasten onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 2025 2024
 
Toegerekend aan lasten verhuur en beheeractiviteiten 398 414
Toegerekend aan lasten onderhoudsactiviteiten 515 513
Toegerekend aan verkoop vastgoedportefeuille 2 2
Toegerekend aan overige organisatiekosten 105 82
Toegerekend aan leefbaarheid 79 79
Totaal 1.099 1.090

15. Lasten onderhoudsactiviteiten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Planmatig onderhoud 40.494 37.970
Mutatieonderhoud 4.684 3.132
Reparatie-/klachtenonderhoud 6.733 6.843
Onderhoud uitgevoerd door eigen dienst -3.747 -3.681
Toegerekende organisatiekosten 14.013 14.030
Totaal 62.177 58.294

16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Belastingen exploitatie 8.472 8.179
Verzekeringen 352 346
Verhuurderbijdrage huurdercommissie 111 84
Overige directe kosten 56 83
Totaal 8.991 8.692

17. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Voor het verkochte daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.
Alle bedragen x €1.000,-
Verkoop huurwoningen (daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie) 2025 2024
 
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 0 611
Af: Toegerekende organisatiekosten 0 -54
Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 0 -230
Totaal 0 327
De verkoopopbrengst betreft de verkoop van 0 woningen (2024: 2).
Alle bedragen x €1.000,-
Verkoop koopwoningen en grondposities (voorraden) 2025 2024
 
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 72 68
Af: Toegerekende organisatiekosten -61 -6
Af: Boekwaarde (vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde) 0 0
Totaal 11 62
De verkoopopbrengst betreft de verkoop van 1 grondpositie (2024: 1)

18. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Dotatie voorziening onrendabele investeringen vastgoed in ontwikkeling -10.956 -56.888
Mutatie voorziening onrendabele investeringen vastgoed in exploitatie 1.946 -999
Vrijval voorziening onrendabele investeringen in ontwikkeling 13.666 3.492
Terugname van waardeverminderingen 12.324 9.084
Resultaat Nieuwbouw/sloop project bij oplevering 651 30
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.657 110
Totaal 19.288 -45.171

19. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
DAEB vastgoed in exploitatie 97.558 222.210
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 284 1.501
Totaal 97.842 223.711

20. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
     
Op(af)waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden 156 185

NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN

21. Opbrengst overige activiteiten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Overige opbrengsten (exploitatie zonnepanelen) 2.631 2.075
Huuropbrengsten extern beheer woningen 128 120
Beheervergoeding extern beheer woningen 17 16
Totaal 2.776 2.211

22. Kosten overige activiteiten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Overige kosten (exploitatie zonnepanelen) 627 3.322
Lasten extern beheer woningen 128 124
Totaal 755 3.446

23. Overige organisatiekosten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Jaarlijkse vergoeding RvC 103 85
Opleidingskosten RvC 18 17
Marktwaardering 128 161
Accountantskosten 282 325
Bijdrageheffing AW 110 96
Obligoheffing 216 213
Toegerekende organisatiekosten 2.699 2.135
Totaal 3.556 3.032

Accountantshonoraria

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Controle van de jaarrekening 262 304
Andere controlewerkzaamheden 20 21
Totaal 282 325
Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het jaar zijn verricht. Het accountantshonoraria voor 2025 ziet toe op PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. en voor 2024 op EY accountants B.V.

24. Leefbaarheid

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk 25 38
Leefbaarheidsbijdrage aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur 489 434
Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid 368 238
Overige leefbaarheidsbijdragen 1.936 1.864
Totaal 2.818 2.574

Financiële baten en lasten

25. Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 415 722

26. Rentelasten en soortgelijke kosten

Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
Rentelasten en soortgelijke kosten -22.700 -21.868

27. Belastingen

Schattingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels. De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de stichting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Belastingen over de winst of het verlies

De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
Alle bedragen x €1.000,-
  2025 2024
 
     
Acute belastingen huidig boekjaar -7.293 -3.472
Acute belastingen vorig boekjaar 152 315
Mutaties latenties -1.231 -4.034
Totaal -8.372 -7.191

Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief

Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25,8% (2024: 25,8%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 5,67% (2024: 3,55%).

De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt:
  2025 2024
     
     
Belastinglast/belastingbate op basis van toepasselijk tarief 25,80% 25,80%
Aanpassingen in verband met belastingen vorige boekjaren -0,10% 0,87%
Niet-aftrekbare kosten 0,00% 0,00%
(Her)waardering latenties -20,66% -23,12%
Tariefmutaties 0,00% 0,00%
Totaal 5,04% 3,55%

Bezoldiging van de directie en de commissarissen

De bezoldigingen met inbegrip van de pensioenlasten en andere uitkeringen van de huidige en gewezen directieleden en commissarissen die in het boekjaar ten laste van WoonFriesland zijn gekomen, bedragen € 229.000 (2024: € 217.000) respectievelijk € 101.200 (2024: € 82.840).