Toelichting winst-en-verliesrekening
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
11. Huuropbrengsten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Woningen en woongebouwen DAEB |
137.809 |
129.191 |
| Woningen en woongebouwen niet-DAEB |
496 |
477 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB |
210 |
178 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB |
821 |
836 |
| Subtotaal |
139.336 |
130.682 |
| |
|
|
| Af: Projectderving wegens sloop |
-14 |
-200 |
| Af: Projectderving wegens renovatie |
-105 |
-288 |
| Af: Projectderving wegens verkoop |
-24 |
-4 |
| Af: Projectderving wegens nieuwbouw |
-93 |
-140 |
| Subtotaal |
139.100 |
130.050 |
| |
|
|
| Af: leegstand uit hoofde van mutatie |
-422 |
-868 |
| Af: huurderving wegens oninbaarheid |
-695 |
-827 |
| Totaal |
137.983 |
128.355 |
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2025 bedroeg 4,4% (1 juli 2024: 4,97%). In het kader van de huursom benadering, is de totale huurverhoging voor het van toepassing zijnde gedeelte van de portefeuille 4,45% (2024: 5,03%). WoonFriesland heeft als lessor operationele leasecontracten afgesloten voor haar vastgoed waarbij sprake is van contracten voor onbepaalde tijd welke grotendeels tussentijds opzegbaar zijn (één maand opzegtermijn).
12. Opbrengsten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten |
6.493 |
8.345 |
| Af: Huurderving wegens leegstand |
-96 |
-198 |
| Totaal |
6.397 |
8.147 |
13. Lasten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Servicecontracten |
6.909 |
8.746 |
| Totaal |
6.909 |
8.746 |
De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.
14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Toegerekende organisatiekosten |
7.862 |
8.245 |
| Overig |
1.469 |
925 |
| Totaal |
9.331 |
9.170 |
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
| Lonen, salarissen en sociale lasten |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Salarissen |
13.369 |
13.262 |
| Sociale lasten |
2.227 |
2.170 |
| Pensioenlasten |
1.572 |
1.411 |
| Overige personeelskosten |
3.391 |
3.612 |
| Totaal |
20.559 |
20.455 |
Bij WoonFriesland bedroeg het aantal fulltime equivalenten (fte's) in 2025 gemiddeld 205,4 ten opzichte van gemiddeld 210,0 in 2024. Deze werknemers waren in 2025 allen in Nederland werkzaam (2024: idem).
| Personeelsleden |
2025 |
2024 |
| |
FTE |
FTE |
| Onderverdeeld naar: |
|
|
| Bestuur en Staf |
9 |
10 |
| Finance en ICT |
28 |
28 |
| Klant en Woning |
100 |
101 |
| Organisatie en Kwaliteit |
44 |
44 |
| Vastgoed |
21 |
22 |
| Totaal |
203 |
206 |
Eind 2025 is het aantal FTE's 202,55 (2024: 205,90).
Pensioenlasten
De gehanteerde pensioenregeling van WoonFriesland is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
- Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
- Er is sprake van een middelloonregeling.
- De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar
- De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.
- De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
- Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
- Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van WoonFriesland.
- WoonFriesland is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
- Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
- De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2025 143,1% (ultimo 2024: 128,8%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2025 134,9% (ultimo 2024 130,3%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste dekkingsgraad van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 126,1%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Toerekening organisatiekosten |
|
|
| Lonen en salarissen |
17.168 |
16.842 |
| Uitzendkrachten, inleen, et cetera |
1.121 |
1.329 |
| Overige personeelskosten |
2.270 |
2.283 |
| Overige huisvestingskosten |
597 |
420 |
| Afschrijvingskosten (huisvesting, ICT en inventaris) |
1.099 |
1.090 |
| Advieskosten |
446 |
719 |
| Automatiseringskosten |
2.783 |
2.512 |
| Overige algemene kosten |
875 |
907 |
| Toe te rekenen organisatiekosten |
26.359 |
26.102 |
| |
|
|
| Organisatiekosten toegerekend aan: |
|
|
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten |
7.862 |
8.245 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten |
14.013 |
14.030 |
| Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille |
61 |
60 |
| Overige organisatiekosten |
2.699 |
2.135 |
| Leefbaarheid |
1.724 |
1.632 |
| Totaal toegerekende organisatiekosten |
26.359 |
26.102 |
De organisatiekosten zijn toegerekend op basis van een kostenverdeelstaat, op basis van het aantal fte (2024: idem). Op basis hiervan is onderstaande verdeelstaat toegepast op de toe te rekenen organisatiekosten:
| |
2025 |
2024 |
| |
% |
% |
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten |
29,83% |
31,59% |
| Lasten onderhoudsactiviteiten |
53,16% |
53,75% |
| Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille |
0,23% |
0,23% |
| Overige organisatiekosten |
10,24% |
8,18% |
| Leefbaarheid |
6,54% |
6,25% |
| Totaal toegerekende organisatiekosten |
100,00% |
100,00% |
| Afschrijvingslasten onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Toegerekend aan lasten verhuur en beheeractiviteiten |
398 |
414 |
| Toegerekend aan lasten onderhoudsactiviteiten |
515 |
513 |
| Toegerekend aan verkoop vastgoedportefeuille |
2 |
2 |
| Toegerekend aan overige organisatiekosten |
105 |
82 |
| Toegerekend aan leefbaarheid |
79 |
79 |
| Totaal |
1.099 |
1.090 |
15. Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Planmatig onderhoud |
40.494 |
37.970 |
| Mutatieonderhoud |
4.684 |
3.132 |
| Reparatie-/klachtenonderhoud |
6.733 |
6.843 |
| Onderhoud uitgevoerd door eigen dienst |
-3.747 |
-3.681 |
| Toegerekende organisatiekosten |
14.013 |
14.030 |
| Totaal |
62.177 |
58.294 |
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Belastingen exploitatie |
8.472 |
8.179 |
| Verzekeringen |
352 |
346 |
| Verhuurderbijdrage huurdercommissie |
111 |
84 |
| Overige directe kosten |
56 |
83 |
| Totaal |
8.991 |
8.692 |
17. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Voor het verkochte daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.
| Verkoop huurwoningen (daeb en niet-daeb vastgoed in exploitatie) |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille |
0 |
611 |
| Af: Toegerekende organisatiekosten |
0 |
-54 |
| Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille |
0 |
-230 |
| Totaal |
0 |
327 |
De verkoopopbrengst betreft de verkoop van 0 woningen (2024: 2).
| Verkoop koopwoningen en grondposities (voorraden) |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille |
72 |
68 |
| Af: Toegerekende organisatiekosten |
-61 |
-6 |
| Af: Boekwaarde (vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde) |
0 |
0 |
| Totaal |
11 |
62 |
De verkoopopbrengst betreft de verkoop van 1 grondpositie (2024: 1)
18. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Dotatie voorziening onrendabele investeringen vastgoed in ontwikkeling |
-10.956 |
-56.888 |
| Mutatie voorziening onrendabele investeringen vastgoed in exploitatie |
1.946 |
-999 |
| Vrijval voorziening onrendabele investeringen in ontwikkeling |
13.666 |
3.492 |
| Terugname van waardeverminderingen |
12.324 |
9.084 |
| Resultaat Nieuwbouw/sloop project bij oplevering |
651 |
30 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
1.657 |
110 |
| Totaal |
19.288 |
-45.171 |
19. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| DAEB vastgoed in exploitatie |
97.558 |
222.210 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
284 |
1.501 |
| Totaal |
97.842 |
223.711 |
20. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht
onder voorwaarden
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| |
|
|
| Op(af)waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden |
156 |
185 |
NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN
21. Opbrengst overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Overige opbrengsten (exploitatie zonnepanelen) |
2.631 |
2.075 |
| Huuropbrengsten extern beheer woningen |
128 |
120 |
| Beheervergoeding extern beheer woningen |
17 |
16 |
| Totaal |
2.776 |
2.211 |
22. Kosten overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Overige kosten (exploitatie zonnepanelen) |
627 |
3.322 |
| Lasten extern beheer woningen |
128 |
124 |
| Totaal |
755 |
3.446 |
23. Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Jaarlijkse vergoeding RvC |
103 |
85 |
| Opleidingskosten RvC |
18 |
17 |
| Marktwaardering |
128 |
161 |
| Accountantskosten |
282 |
325 |
| Bijdrageheffing AW |
110 |
96 |
| Obligoheffing |
216 |
213 |
| Toegerekende organisatiekosten |
2.699 |
2.135 |
| Totaal |
3.556 |
3.032 |
Accountantshonoraria
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Controle van de jaarrekening |
262 |
304 |
| Andere controlewerkzaamheden |
20 |
21 |
| Totaal |
282 |
325 |
Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het jaar zijn verricht. Het accountantshonoraria voor 2025 ziet toe op PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. en voor 2024 op EY accountants B.V.
24. Leefbaarheid
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk |
25 |
38 |
| Leefbaarheidsbijdrage aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur |
489 |
434 |
| Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid |
368 |
238 |
| Overige leefbaarheidsbijdragen |
1.936 |
1.864 |
| Totaal |
2.818 |
2.574 |
Financiële baten en lasten
25. Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
415 |
722 |
26. Rentelasten en soortgelijke kosten
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| Rentelasten en soortgelijke kosten |
-22.700 |
-21.868 |
27. Belastingen
Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels. De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de stichting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingen over de winst of het verlies
De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
| |
2025 |
2024 |
| |
€ |
€ |
| |
|
|
| Acute belastingen huidig boekjaar |
-7.293 |
-3.472 |
| Acute belastingen vorig boekjaar |
152 |
315 |
| Mutaties latenties |
-1.231 |
-4.034 |
| Totaal |
-8.372 |
-7.191 |
Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief
Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25,8% (2024: 25,8%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 5,67% (2024: 3,55%).
De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt:
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| |
|
|
| Belastinglast/belastingbate op basis van toepasselijk tarief |
25,80% |
25,80% |
| Aanpassingen in verband met belastingen vorige boekjaren |
-0,10% |
0,87% |
| Niet-aftrekbare kosten |
0,00% |
0,00% |
| (Her)waardering latenties |
-20,66% |
-23,12% |
| Tariefmutaties |
0,00% |
0,00% |
| Totaal |
5,04% |
3,55% |
Bezoldiging van de directie en de commissarissen
De bezoldigingen met inbegrip van de pensioenlasten en andere uitkeringen van de huidige en gewezen directieleden en commissarissen die in het boekjaar ten laste van WoonFriesland zijn gekomen, bedragen € 229.000 (2024: € 217.000) respectievelijk € 101.200 (2024: € 82.840).