03 Financiën

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per ultimo 2025 bedraagt € 0,88 miljard. Het effect op het eigen vermogen is ook € 0,88 miljard.

Onderstaand worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario's doorexploiteren en uitponden als marktwaarde gezien. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. WoonFriesland heeft een verkoopstrategie waarbij geldt dat er geen woningen worden verkocht, tenzij. Bij de bepaling van de beleidswaarde wordt altijd het scenario van doorexploiteren in de berekening meegenomen. 

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend, terwijl bij de beleidswaarde de streefhuur of lagere aanvangshuur wordt gebruikt. WoonFriesland hanteert een streefhuur van gemiddeld 68% van de maximale huur. Voor woningen met een energielabel van A of hoger bedraagt de streefhuur 75% van de maximale huur.

Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. WoonFriesland heeft een hogere onderhoudsopgave ingerekend in de begroting. De gemiddelde ingerekend onderhoudsnorm bedraagt € 3.366 per vhe, terwijl voor de marktwaarde is gerekend met een norm van € 1.209 per vhe. Daarbij wordt voor de beleidswaarde gerekend met een horizon van 60 jaar, ten opzichte van 15 jaar met een eindwaarde bij de marktwaarde.

Daarnaast zijn de beheerlasten van een belegger zo laag mogelijk, terwijl WoonFriesland ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld investeren in leefbaarheid). De gemiddelde ingerekende beheernorm bedraagt € 934 per vhe, terwijl voor de marktwaarde is gerekend met een norm van € 564 per vhe. WoonFriesland blijkt dus duurder dan een belegger, omdat WoonFriesland een maatschappelijke taak heeft.

Door de invoering van de nieuwe beleidswaardesystematiek wordt vanaf 2024 gerekend met een 'sociale' en generieke disconteringsvoet, welke in 2025 4,22% bedraagt (2024: 4,17%). Deze is fors lager dan de gemiddelde disconteringsvoet van 7,94% waarmee gerekend is in de marktwaardeberekening. Dit zorgt voor een forse ophoging van de beleidswaarde.

De Loan to Value geeft de verhouding weer van de leningenomvang ten opzichte van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. WoonFriesland hanteert als norm een LTV-ratio van maximaal 60%. Deze is lager dan de norm van de Aw en het WSW, die maximaal 70% hanteren als norm. Er wordt strak gestuurd om dit maximum niet te overschrijden.

In onderstaande tabel is weergegeven hoe de Loan to Value en de leningen zich de komende jaren ontwikkelen. De Loan to Value voor 2025 is 37,1% (2024: 38,1%) en voldoet daarmee aan de norm. Zoals blijkt uit onderstaande tabel laat de LTV een stijgend beeld zien naar circa 47%.

De ICR geeft aan in welke mate de rente betaald kan worden uit de (operationele) kasstromen uit de exploitatie. Het WSW/de Aw hanteert als norm een ICR van minimaal 1,4 waaraan WoonFriesland ultimo 2025 voldoet. WoonFriesland hanteert als interne norm 1,5 om een marge te houden ten opzichte van de kritische grens.

De solvabiliteit op basis van beleidswaarde per 31 december 2025 bedraagt 60,4% (2024: 58,0%). Dit is niet primair bepalend voor de investeringscapaciteit. Medebepalende factoren daarvoor zijn de toekomstige verplichtingen (kwaliteitsachterstand e.d.), kasstromen, rentedekkingsgraad (ICR) en aflossingscapaciteit. Op grond van de Woningwet beoordelen de Aw en het WSW jaarlijks op basis van een groot aantal factoren de financiële continuïteit van WoonFriesland. Deze wordt als positief beoordeeld.

De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat de lange- en kortetermijn-financiëring van WoonFriesland geregeld is binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. WoonFriesland heeft de werkwijze op het gebied van financieringen, beleggingen, rentemanagement en liquiditeitenbeheer vastgelegd in het Treasurystatuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer. De uitvoering van het Treasurybeleid en de financieringsstrategie wordt vastgelegd in het Treasuryjaarplan, waarbij de geldende regels vanuit de Woningwet worden toegepast.

Het huidige beleid van WoonFriesland is erop gericht dat er geen beleggingsactiviteiten worden ontplooid, voor zover dit middelen betreft die voor een periode langer dan twee jaar aan de beschikbare liquiditeit worden onttrokken. WoonFriesland heeft ultimo 2025 geen beleggingen. Daarnaast is het wel mogelijk om gelden, anders dan als rekening-courant, uit te zetten in de vorm van deposito's met een looptijd korter dan twee jaar, terug te plaatsen op roll-overleningen en gelden uit te zetten op een spaarrekening bij een financiële instelling.

Voor WoonFriesland is financierbaarheid een belangrijk criterium, waarop we voortdurend sturen. Zo zorgen wij ervoor op de korte termijn voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben. Ook zijn we in staat om voor de lange termijn voldoende middelen te hebben om de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen.

Wij financieren onze activiteiten op twee manieren. Enerzijds door eigen middelen in te zetten. Deze middelen komen beschikbaar uit de verhuur van het onroerend goed en zeer bescheiden verkopen. Anderzijds trekken we externe leningen aan. In dit laatste geval is het van belang dat we voldoen aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Het WSW beoordeelt de corporatie op basis van financial en business risks. Uit berekeningen blijkt dat wij voldoen aan alle financiële ratio's ten behoeve van de risicobeoordeling van het WSW. Net als voorgaande jaren heeft het WSW in 2025 een positief oordeel uitgesproken over de wijze waarop wij de financial en business risks beheersen en de risico's als laag gekwalificeerd.

Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel van het WSW is het borgingsplafond per deelnemer. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie in het betreffende jaar aan geborgde leningen mag hebben. De omvang van het borgingsplafond stelt het WSW vast op basis van de financieringsbehoefte. Het WSW heeft op grond van de door haar uitgevoerde integrale beoordeling in juli 2025 een borgbaarheidsverklaring afgegeven voor 3 jaar.

De totale leningenomvang per ultimo 2025 bedraagt € 805 miljoen en bestaat voor € 798 miljoen uit leningen die door het WSW zijn geborgd. Voor het overige deel van € 7 miljoen staan gemeenten garant. Dit betreft met name oudere leningen.

De gemiddelde rente is als gevolg van de gestegen marktrente iets omhoog gegaan naar 2,99%. De duration (de gemiddelde gewogen rentetypische looptijd) van de leningenportefeuille (inclusief swaps) is per eind 2025 ruim 12 jaar. De verdeling van de leningenportefeuille naar type lening ziet er als volgt uit:

WoonFriesland heeft ultimo 2025 nog twee derivaatovereenkomsten met een totale hoofdsom van € 40 miljoen. Deze derivaten hebben een looptijd tot en met 2026 en 2027. Met betrekking tot de swaps en de onderliggende roll­-overleningen is sprake van een effectieve hedge, aangezien de kritische kenmerken van de swaps en de onderliggende roll-overleningen gelijk zijn aan elkaar.

De marktwaarde van de derivaten bedroeg ultimo 2025 € 1,5 miljoen negatief. In 2024 bedroeg dit nog € 2,3 miljoen negatief. Wij hebben geen derivaatovereenkomsten met zogeheten marktwaardeverrekeningen (margin calls). Op het moment dat de overeenkomsten aflopen, is de marktwaarde nihil. Er zijn geen derivaatovereenkomsten meer met toezichtbelemmerende bepalingen.