01 Bestuur en borging

Onze drie speerpunten vormen de rode draad in dit bestuursverslag.

1. Betaalbare verduurzaming: Het structureel verlagen van woonlasten en het toekomstbestendig maken van onze woningvoorraad, met oog voor klimaat, circulariteit en energiezekerheid.
2. Uitbreiding van woningen: Het netto toevoegen van sociale huurwoningen, zonder verkoop, zodat meer woningzoekenden perspectief krijgen op een betaalbaar thuis.
3. Leefbare buurten: Investeren in samen wonen en samen leven, met nabijheid, sociale cohesie en samenwerking met bewoners en partners als uitgangspunt.

De energietransitie raakt onze bewoners direct in hun dagelijkse woonlasten. Betaalbare verduurzaming is voor WoonFriesland dan ook geen abstracte ambitie, maar een concrete en sociale opgave. In 2025 hebben wij onverminderd doorgewerkt aan het verduurzamen van onze woningen en het tegengaan van energiearmoede. Lees meer over het verduurzamen van onze woningen op onze website.

Wij werken stapsgewijs toe naar een woningvoorraad met minimaal energielabel B in 2030 en een CO₂‑neutrale portefeuille in 2050. Eind 2025 beschikt het overgrote deel (97%) van onze woningen over minimaal energielabel C of beter. De resterende woningen betreffen voornamelijk monumenten of VvE-complexen waar verduurzaming complexer is. Daarmee lopen wij ruimschoots voor op landelijke minimumnormen. Lees meer over energielabel C in ons nieuwsbericht.

Onze aanpak richt zich op maatregelen met een groot effect en een beheersbare investering, zoals isolatie van gevels, daken en vloeren, glasvervanging, kierdichting, beter ingeregelde installaties en het versneld vervangen van verouderde warmtesystemen. Vanaf 2026 werken wij nadrukkelijk met activiteitenstromen: gefaseerd verduurzamen, logisch opgebouwd en goed uitlegbaar voor bewoners. Stapsgewijs is en blijft het uitgangspunt.

Verduurzaming en circulariteit gaan bij WoonFriesland hand in hand. Wij kiezen bewust voor ‘geen sloop tenzij’. Indien een woning constructief toekomstbestendig is, investeren we in de bestaande bouw vanuit de circulariteitsgedachte en financieel perspectief. We doen aan hergebruik waar mogelijk en vervangen alleen wat echt noodzakelijk is. Ook bij planmatig onderhoud kijken we kritisch of reparatie volstaat. Hiermee verlagen we onze CO₂‑footprint én beheersen we de kosten.

Via onze proeftuin DreamHûs blijven wij samen met bewoners, marktpartijen en kennisinstellingen vernieuwende oplossingen testen. Verduurzaming is daarbij nadrukkelijk ook een sociale opgave: techniek werkt pas echt als bewoners deze begrijpen, ervaren en ondersteunen.

Netcongestie bleef ook in 2025 een belangrijke beperkende factor voor zowel nieuwbouw als verduurzaming. In samenwerking met netbeheerders en overheden verkennen en beproeven wij oplossingen zoals buurtbatterijen, slimme laadoplossingen, collectieve aansluitingen en het beter afstemmen van vraag en aanbod. Zonder een betrouwbare energie‑infrastructuur stokt de energietransitie; vooruitdenken en samenwerken zijn daarom essentieel.

Ons meerjarenprogramma blijft onverminderd overeind staan. De woningnood in Friesland bleef in 2025 onverminderd hoog. Het aantal woningzoekenden groeit, wachttijden lopen op en de doorstroming staat onder druk. Voor WoonFriesland betekent dit vasthouden aan een helder uitgangspunt: wij bouwen bij en verkopen geen woningen. Alles wat wij toevoegen, blijft beschikbaar voor onze doelgroep.

In 2025 zijn nieuwbouwprojecten gerealiseerd en voorbereid in steden, dorpen en op de Waddeneilanden. De eindejaarsverwachting voor opleveringen bleef echter achter bij de oorspronkelijke begroting. Dit is nadrukkelijk het gevolg van een samenloop van verslechterde, niet-beïnvloedbare exogene factoren.

De langdurige onzekerheid over de dubbele huurbevriezing heeft, in combinatie met verslechterende randvoorwaarden zoals netcongestie, flora- en faunawetgeving, de Omgevingswet en stijgende prijsniveaus, geleid tot vertragingen in besluitvorming en uitvoering. Een aantal opleveringen is daardoor over de jaargrens heen geschoven en zal in de komende jaren alsnog worden gerealiseerd. Ons meerjarenprogramma blijft hiermee onverminderd overeind.

Elk nieuwbouwproject wordt zorgvuldig beoordeeld op betaalbaarheid (total cost of ownership), maatschappelijke impact en toekomstbestendigheid. Waar nodig faseren of herschikken wij projecten, zonder onze strategische ambitie los te laten. Dit vermogen om bij te sturen is een kracht en onderstreept onze adaptiviteit.

Naast reguliere nieuwbouw blijven wij inzetten op innovatieve oplossingen zoals optoppen, biobased en natuurinclusief bouwen en het Buurblok-concept voor de hogere sociale huur en middenhuur. Deze innovaties dragen bij aan doorstroming, betaalbaarheid en versnelling, terwijl wij onze middelen maximaal blijven inzetten voor de primaire sociale doelgroep. We zijn gestart met de realisatie van Buurblok II: een doorontwikkeling van het Buurblok-concept waarin betaalbaarheid, gedeelde voorzieningen en duurzaam bouwen samenkomen in een leaseconstructie. Lees meer over Buurblok II in ons nieuwsbericht.

Daarnaast hebben wij als eerste in Nederland ingezet op de ontwikkeling en afname van de zogenaamde Smûk-woningen, gebouwd met biobased materialen en daardoor ook een gezond binnenklimaat. Deze woningen zijn CO₂-negatief en laat zien dat duurzaam en betaalbaar bouwen geen tegenstelling hoeft te zijn.

Een woning is meer dan een dak boven het hoofd. Leefbaarheid in buurten staat onder druk door maatschappelijke ontwikkelingen zoals vergrijzing, extramuralisering van zorg, instroom van kwetsbare doelgroepen en toenemende bestaansonzekerheid. Dit vraagt om nabijheid, vakmanschap en intensieve samenwerking.

Daarom zijn onze wijkconsulenten, buurtbeheerders en servicemedewerkers dagelijks zichtbaar in buurten en wijken. Zij kennen de bewoners, signaleren vroegtijdig en werken samen met gemeenten en zorg  en welzijnspartijen. Deze nabijheid vormt de basis voor vertrouwen, preventie en maatwerk.

In 2025 investeerden wij verder in bewonerscommissies, ontmoetingsplekken, groene buurten en een goede start voor nieuwe huurders. Leefbaarheid ontstaat niet vanzelf; het vraagt aandacht, tijd en betrokkenheid. Niet door over bewoners te praten, maar vooral: mét hen. En met partners, zoals Stichting Straatboer. Lees meer over de samenwerking met Stichting Straatboer op onze website.

Het realiseren van onze speerpunten vraagt om sterke randvoorwaarden. WoonFriesland is financieel gezond en behoort tot de kopgroep als het gaat om lage bedrijfslasten. Ook in 2025 wisten wij hoge prestaties te combineren met een efficiënte bedrijfsvoering. Onze bedrijfslasten per verhuureenheid liggen structureel lager dan het sectorgemiddelde, terwijl de bewonerstevredenheid verder is gestegen.

De bewonerstevredenheid bereikte in 2025 een gemiddelde score van 8,4, boven de norm en hoger dan het jaar ervoor. Dit resultaat is gerealiseerd tegen lagere kosten, wat bevestigt dat kwaliteit en efficiëntie hand in hand kunnen gaan. Daarnaast bleef het ziekteverzuim laag (3,3%), wat wij zien als een belangrijke indicator voor vitaliteit en betrokkenheid binnen de organisatie. 

Eind 2025 hebben wij een organisatiebreed medewerkersbetrokkenheidsonderzoek uitgevoerd. De uitkomst bevestigt de kracht van Team WoonFriesland: medewerkers gaven ons een overall score van rond de 8. Dit weerspiegelt betrokkenheid, vertrouwen en werkplezier. Het evenement Samen Buurten in september waarin Team WoonFriesland de buurten inging en leefbaarheidsklussen samen met de bewoners heeft gedaan is een mooie weerspiegeling van betrokkenheid en werkplezier. Lees meer over de eerste editie van Samen Buurten in ons nieuwsbericht.

Wij blijven alert op risico’s zoals politieke onzekerheid, renteontwikkelingen, stijgende bouwkosten, netcongestie, personeelsschaarste en cyberrisico’s. Door actief risicomanagement, een lage tot gemiddelde risicobereidheid en tijdige bijsturing borgen wij onze continuïteit en investeringskracht.

Achter elk resultaat staan mensen. Door te investeren in vakmanschap, leiderschap, leren en vitaliteit bouwen wij verder aan een adaptieve, financieel fitte en toekomstbestendige organisatie.